关于房价和上海房价，我们一直非常关心和热衷于研究。这导致了许多有趣的观点和意见。当然，这些热情的研究都是为了让自己购买超过市场的竹笋。以下是房价的主要派别。
一、大行面积指数
似乎是2005-2006年，也是我进入衣橱的几年。老上海房地产奇才喜欢谈论一句叫做“大碗定律”的谚语。大碗面的法则，也就是一栋建筑的合理平均价格，是建筑500米范围内小吃店一碗面条价格的1000倍。
如果一碗4元的钱在小吃摊的“大面”上卖，那么这个地方的标准房价应该是4000元/平方米。如果你发现面条的价格是一碗5元钱，而附近的房价是3000元/平方米，那么你应该毫不犹豫地投资。相反，房价有虚高的成分。
所谓的“大面条指数”认为租金和生活水平可以最大化对房价的反应。事实上，大面条指数在当时非常有效，几乎是一个一刀切的指数。例如，2005年，上海商品住宅的平均交易价格约为7500元/平方米，而一大碗面条的价格约为6-8元。
现在，对于一个5w+房价的盘子(接近2019年上海的平均价格)，例如顾梅，它的大碗面条是16-18元。
这种房价理论已经失败。
为什么失败了？为什么砖头比馒头涨得快？
二.咖啡屋指数
2016年，在大规模面条理论提出十年后，我在一个房间里10，000小时写了一篇文章，“大宁的成功与咖啡店有关。”大宁的成功引起了很多关注。这次我试图从咖啡店的角度重新理解房价，因为当时我认为咖啡店的数量是城市界面的重要体现。
城市界面是房价的重要决定因素
商业配套设施+城市公共设施形成的城市体验
咖啡屋是城市界面量化的重要组成部分
这严重影响了地区房价的最高水平。
当时，我用公众审查的数据跟踪了大宁2010年至2015年咖啡店的开业情况。
数据显示了两点
1)大宁咖啡屋密度在2015年前将达到1/k㎡,相当于新庄目前的水平。也就是说，大宁板块在金茂府开业前有一个良好的城市界面，并有孕育高端建筑的土壤。
2)大宁咖啡馆于2015年爆发。一年内开设的咖啡馆数量相当于这五年总数的32%。这也表明大宁已经成熟，金茂富的成功依赖于大宁完全成熟的城市界面。这一点往往被所有人忽视，并且总是被静安闸北的合并所掩盖。
所以我在身后画了一幅画来更彻底地解释这段关系。
最后，对咖啡馆密度和房价进行了实证分析和总结。
什么样的咖啡馆密度对应什么样的盘子的最高价格，然后用这个找到凹陷的盘子，并在起飞前找到下一个大宁。认为这一理论体系比“大行面指数”更先进、更准确。
然而，在恢复交易后，仍然存在一个漏洞。
那就是唐震，他对规则不满意。无生命的商业支撑板最高房价可达8w+？
有什么问题吗？
三、城市资源理论
有人说一个城市的房价是由其配套资源决定的。这个城市或板块的匹配能源水平越高，房价就越高。
乍一看听起来很合理，那么我想问另一个问题:如果城市匹配理论是正确的，为什么深圳的房价比上海高？
深圳是一个年轻的城市，这是一件好事，因为它没有枷锁，但也有负面影响，因为它缺乏支持城市建设的沉淀。
例如，它是中国唯一没有211所或985所大学的一线城市。
让我们比较一下2017年深圳和上海的小学数据
上海的小学数量约为750所，小学生人数为16 W
深圳的小学数量约为350所，小学生入学人数为18.1瓦
深圳的小学教育设施不到上海的一半。
让我们比较一下2017年深圳和上海的3A医院。深圳有1300瓦的人口，上海有2420瓦的人口
上海的人口不到深圳的两倍，3A医院的数量是深圳的四倍。
关于房价还有许多问题。例如，为什么上海的房价是5w+，巧合的是，深圳和北京恰好是一样的？为什么离人民广场10公里的内中环可以卖12w？
深刻理解房价问题背后的原因将有助于你更好地买房。
以上所有问题，请于9月28日前往大宁静安木舍现场，我将为您解答。
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